5 טיפים חשובים בהשקעות בנדל"ן

1. התקציב- הדבר הכי חשוב הוא לבדוק מה התקציב שברשותנו(כולל המימון מהבנק) לרכישת נכס. לפי התקציב נוכל לבדוק היכן נוכל לרכוש נכס. חשוב להכניס גם עלויות נלוות כמו: תיווך, מס רכישה, עו"ד.

2. המיקום- לאחר שנדע מה התקציב שעומד לרשותנו, נוכל לבחור את המיקום שבו יהיה הנכס. כמובן שמטעמי נוחות, עדיף להיות קרובים אל הנכס, אבל, ברוב המקרים הנכסים שיניבו תשואה גבוהה יותר הם דווקא הנכסים שנמצאים בפריפריה. ככלל ככל שמחיר הנכס גבוה יותר ככה התשואה עליו תקטן ולהפך.

3. התשואה- כמובן שכולם רוצים להרוויח כמה שיותר תשואה, צריך לקחת בחשבון שבנדל"ן הכלל של סיכוי מול סיכון עובד תמיד. זאת אומרת, ככל שהנכס יהיה באזור קשה יותר מבחינת החתך הסוציו אקונומי, לרוב התשואה תהיה גבוהה יותר. כמו כן, גם באזורים רחוקים מהמרכז התשואה תהיה גבוהה יותר.בשני המקרים, מדובר על התשואה משכירות, עם זאת, באזור המרכז, יכולה להיות תשואה גבוהה שתגיע מאחוז העלייה במחיר הנכס ולא מהשכירות.

4. השיפוץ- מניסיוני האישי, כשקונים דירה להשקעה כדאי מאוד לדאוג שהדירה תהיה משופצת ברמה גבוהה ועם זאת ריקה מרהיטים. אם הדירה שרכשנו אינה משופצת מומלץ לשפץ אותה בצורה יסודית, זה ישתלם תמיד גם מבחינת הקלות שבה היא תושכר, גם מבחינת המחיר שניתן יהיה לקבל עבורה, וגם מבחינת העובדה שכשהדירה תהיה מסודרת יהיה לנו שקט תעשייתי ולא נצטרך לרוץ לעיתים קרובות כדי לדאוג לתיקונים בדירה. דבר נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא שגם במכירה עתידית יהיה יתרון לדירה מושקעת.

5. המינוף- באם זה ניתן, כשקונים דירה להשקעה, כדאי לנסות ולהשיג את המקסימום מימון שאפשר לקבל מהבנק, גם אם זה יהיה תלוי במשכון נכס נוסף לתקופה מסוימת. כיום, עקב מגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות, לא ניתן לקחת מעבר ל75% מימון לדירה יחידה ומעבר ל-50% מימון לדירה נוספת. עם זאת, אם נמשכן נכס נוסף שברשותנו, בהנחה שאין עליו משכנתא, נוכל לקבל מימון גבוה יותר.

לדוגמה, אם נרכוש דירה בפתח תקווה בסכום של 900,000 ש"ח עם הון עצמי של 225 אלף ש"ח ומימון של 675,000 ש"ח (75%) ההחזר החודשי במשכנתא ל-20 שנים יהיה כ3500 ש"ח, מה שאומר שהשכירות תממן את המשכנתא ועוד יישאר לנו קצת עודף.