|
|
|
|
כמה שווה הדירה שלי בהרצליה ? זוהי שאלה אשר נשאלת רבות בעת רכישה או מכירה של נכס נדל"ן בהרצליה. מכיוון המוכר, בכדי לפרסם את הנכס ולהכניס אותו לשוק המכירה יש צורך לבצע הערכת שווי נכס בהרצליה מקצועית על מנת לקבוע מחיר התחלתי. כך גם מכיוון הרוכש, אשר טרם רכישה של דירה חדשה חייב לבצע בדיקת שווי דירה בהרצליה בכדי לדעת כמה הנכס שווה.
ראה מידע נוסף..
האם יש מספיק דירות למכירה בהרצליה? בגדול, התשובה היא לא. שלום רב, שמי עמיר פרסטר ואני מתווך דירות בהרצליה כבר הרבה מאוד שנים. מאחר ובעבר עבדתי כמתווך גם בערים אחרות, שמתי לב שאין מספיק היצע של דירות למכירה בהרצליה. אמנם, ב10 השנים האחרונות המחירים עלו בכל הארץ כמעט ובפרט באזורי הביקוש, אך בהרצליה הם עלו אף יותר בגלל עודפי הביקוש לעומת ההיצע הקיים. כיום, אנו עדים לעצירה מסוימת בעליות המחירים פה באזור, שנוצרו משילוב יחד של כמה גורמים: הראשון, מחיר למשתכן. התכנית של שר האוצר הנוכחי נותנת פתרון למאות זוגות צעירים אשר מצליחים לקנות דירה בהרצליה בהנחה משמעותית ושולפת אותם משוק הקונים. השני, שוק הנדל"ן הארצי כולו התקרר וגם הדיבורים על כך מקררים את הביקושים וגורמים לחלק גדול מהקונים לשבת על הגדר ולהמתין לירידות מחירים שאולי יגיעו. השלישי, בהרצליה נמכרות כיום הרבה דירות חדשות במסגרת מספר גדול של פרויקטים הנבנים בתהליך של תמ"א 38. אני באופן אישי משווק הרבה מאוד דירות למכירה במסגרת זו. למרות כל האמור לעיל, למרות כל הגורמים שציינתי ולמרות שכרגע המחירים עצרו מלעלות, עדיין אין מספיק היצע ועדיין אני מאמין שבטווח של 5 השנים הקרובות תימשך עליית המחירים אך בצורה מתונה יותר. תוכלו גם לקבל המון אינפורמציה בנושא באתר מדלן www.madlan.co.il בכלל, יש כל כך הרבה אינפורמציה בכל מה שקשור לנושא הזה של עליות מחירים או ירידות מחירים-יהיו או לא יהיו, חשוב שנזכור שגם בערים מבוקשות כמו הרצליה, רוב הדעות והרעיונות מבוססים על דעות של אנשים, בסופו של דבר לא תמיד שוק הנדל"ן מתנהל בצורה שציפו ממנו ולא תמיד התחזיות מתחברות עם המציאות בשטח-הרבה פעמים גם בשוק פעיל וסוער כמו שקיים בהרצליה דירות יכולות לעמוד על המדף מספר חודשים וגם ההיפך יכול לקרות בזמנים של שוק רגוע. אני באופן אישי, מאוד אוהב לחקור את התחום ומאוד אוהב להשליך על התחזיות מתוך המציאות היומיומית של מכירת דירות בהרצליה, אני חושב שכשאתה חי את התחום-יש לך המון ידע שאתה יכול להעביר הלאה. לסיכום, גם עכשיו, נכון להיום, אין מספיק דירות למכירה בהרצליה. מיותר לציין שתחזית זו היא התחזית האישית והסובייקטיבית שלי, לא ניחנתי בשום כישורי נבואה או תקשור, אני בסך הכל הבעלים של משרד תיווך בהרצליה. אם אתם מתעניינים יותר בנושא נדל"ן/מכירת דירות בהרצליה/רכישת דירה בהרצליה ו/או תיווך דירות בהרצליה, מוזמנים לפנות אלי ואשמח מאוד לעזור. עמיר פרסטר, בוטיק נדל"ן הרצליה. 052-2505966
מכירת דירה-לא מה שחשבתם.... פרק 1. שלום לכולם, היום ברצוני להסב את תשומת לבכם לנושא מאוד מעניין שבזמן האחרון אני חושב עליו הרבה. המון אנשים חושבים שברגע שהחליטו למכור את דירתם שהם כל כך אוהבים, צריך פשוט להחליט על מחיר שהם צריכים לקבל (אחרת לא יהיה משתלם כל העניין...), ומייד באותו רגע לפרסם מודעה באינטרנט והנה זה מגיע.... אז זהו שזה ממש לא ככה. בפרק הזה אני רוצה לעסוק בעניין נראות הנכס. ל99% מהאנשים אין את היכולת לדמיין דירה שתהיה מעוצבת לפי הצרכים שלהם אם היא לא נראית כך כרגע. לכן, לפני שאנו מוציאים דירה למכירה כדאי מאוד (לדעתי גם חובה) להכין אותה למכירה. מה הכוונה? הכוונה היא קודם כל להשקיע קצת בשיפוץ הדירה. כן כן ממש לשפץ את הדירה, לא שיפוץ של מאות אלפי שקלים כמובן אבל שיפוץ שיעלה בין 10,000 ל20,000 ₪ יחזיר את עצמו פי 5 לפחות בכל מקרה-בדוק! אבל זה לא רק שיפוץ. צריך לנסות ולחשוב על הצרכים של רוב האנשים ועל הפנטזיות השגרתיות שלמען האמת די דומות אצל רוב האנשים. לדוגמה, אם בדירה שלנו סגרנו את פינת האוכל לצורך בניית חצי חדר שיהיה לבן הקטן, בבואנו למכור את הדירה רצוי ומומלץ לפרק חזרה למצב הקיים מאחר ורוב האנשים יעדיפו פינת אוכל. או למשל, דלתות. רוב האנשים לא מודעים שבהשקעה של 7500 ₪ (1500 ₪ לדלת עם משקוף כפול 5 דלתות), הדירה תיראה הרבה יותר יפה ומתוחזקת גם אם השיפוץ שלה הוא לפני 10 שנים. במסגרת העבודה שלי, אני דואג להפנות את לקוחותיי לאנשי מקצוע טובים ומומלצים אשר בדקתי את עבודתם במרוצת השנים ושאני יודע שהם יתנו ללקוחותיי את השירות הטוב ביותר במחיר הטוב ביותר. בפרקים הבאים אתן נקודות נוספות למחשבה שכדאי לחשוב עליהם לפני שמוציאים את הדירה שלנו למכירה.
חושבים למכור? שפצו את הבית!!! שלום לכולם, לא פעם אנשים מתלבטים לגבי שיפוץ הנכס שלהם, בפרט אם יש בעתיד מחשבה על מכירה של הבית. אני אקצין ואומר שאני ממליץ לשפץ את הבית בכל מקרה, גם אם אנחנו חושבים למכור עכשיו. ועכשיו אני אסביר: בעבר היה נהוג לחשוב שרוב האנשים מעדיפים לרכוש נכס לא משופץ ולשפץ לבד, כביכול על מנת לחסוך כסף ברכישה וגם לעצב לפי הטעם האישי, והדגש הוא על העבר. היום, לעומת זאת, הרוב הגדול של הקונים יעדיפו נכס משופץ, שיפוץ מודרני ואפילו פשוט או שמרני, העיקר שיהיה משופץ, כמובן שככל שרמת השיפוץ תהיה גבוהה יותר, יהיה קל יותר למכור את הנכס ואף התמורה בעבורו תהיה גדולה הרבה יותר. אתן דוגמה: מכרתי לפני 3-4 חודשים דירה בבניין מסויים, דירה לא משופצת שהיתה מיועדת לשיפוץ כללי. הדירה נמכרה במחיר של 2,250,000 ₪. באותו בניין מכרנו דירה זהה אבל משופצת לחלוטין ברמה גבוהה מאוד והמחיר ששולם עליה הגיע ל2,850,000 ₪ בקלות ובמהירות גדולה הרבה יותר מאשר הזמן שלקח למכור את הדירה הלא משופצת. (השיפוץ נעשה לפני 4 שנים ועלות השיפוץ היתה כ-300 אלף ₪) אמנם, זו רק דוגמה אחת אבל בשנה-שנתיים האחרונות אנו עדים לתופעה שכשיוצאות לשוק דירות משופצות הן נמכרות בקלות ובמהירות במחירי שיא. הקונים היום מורכבים מזוגות צעירים (אצל רובם 2 בני הזוג עובדים בשעות מטורפות ולאף אחד מהם אין זמן וסבלנות לשיפוץ), אנשים מבוגרים שמכרו בתים גדולים ועוברים לדירות קטנות (גם להם אין יכולת להתמודד עם שיפוץ של נכס), משקיעים (שעושים חשבון שדירה משופצת תעלה קצת יותר אך תחסוך להם זמן ותושכר בקלות) ומשפרי דיור שאצלהם יש חלק מסויים שמעדיף באמת לשפץ בעצמם כדי להגשים פנטזיות ולבנות את בית חלומותיהם לפי טעמם האישי. למדתי במהלך עבודתי שדירות משופצות מחזירות בגדול את ההשקעה בשיפוץ ואף נותנות רווח לא רע בכלל בזמן המכירה והדבר הכי חשוב הוא שהן נמכרות מהר! אז המלצתי, לשפץ! גם אם חושבים למכור בקרוב, זה שווה בגדול! להמלצות נוספות וטיפים בנושאי נדל"ן אני תמיד לשירותכם. עמיר פרסטר, בוטיק נדל"ן הרצליה.
עדכונים בשוק הנדלן בהרצליה, יוני 2016. מאת: עמיר פרסטר, סוכן נדלן בכיר, בוטיק נדלן הרצליה. שלום לכולם, כהרגלי מדי פעם בפעם, אני מוצא לנכון לעדכן את קהל לקוחותיי, מכרי וחברי ובכלל תושבי הרצליה, במה שנעשה בשוק הנדל"ן המקומי. הפעם אני רוצה לדון ראשית על נושא תשלום שכר טרחה למתווך. זהו נושא שדנו בו כבר רבים ורבות לפני, יחד עם זאת, נושא טעון ומושך אש, בוויכוח הנצחי בין הלקוח הישראלי שלא ממש אוהב לשלם למתווך, לבין המתווך, שבחלק גדול מהעוסקים בתחום דבק הכתם של כאלה שלא אוהבים כל כך לעבוד ושדורשים שכר טרחה רק על "החתמה" של טופס זה או אחר. כמי שעוסק בתחום זה כבר שנים רבות (מאז 1999), אני יכול להגיד שאני באופן אישי חוויתי הרבה אכזבות גם מבית המשפט במקרים שלקוחות לא רצו לשלם למרות שהיו חייבים (מהסיבה שבית המשפט תמיד דוחף אותך לפשרות, גם אם ברור שאתה 100% צודק), אז בסופו של דבר לקוחות שהחליטו מיוזמתם שלא בא להם לשלם, שילמו, אך לרוב לא את כל הסכום שהיו צריכים לשלם וגם רק לאחר שנתיים שלוש. ולפעמים יש אכזבות גם מלקוחות שאתה נותן להם את הנשמה וברגע האמת קשה להם לשלם. יחד עם זאת, אלה לא רוב המקרים. ברוב המקרים, הלקוחות שאני עובד איתם משלמים לי עם חיוך ומודים לי בכל ליבם על העסקה שעשיתי עבורם וזה הדבר שאני הכי אוהב בעבודה שלי, תחושת הסיפוק שהצלחת להביא ללקוח שלך עסקה כל כך גדולה ומשמעותית ובסופה הוא הבין שזו העסקה הטובה ביותר עבורו. הנושא השני שאדון עליו היום הוא היצע הדירות הנמוך בהרצליה. למרות שרוב האנשים רואים מסביבם הרבה פרוייקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) וכן שכונות שלמות בחלק הצפון מערבי של העיר וכן באזור קיבוץ גליל ים, עדיין ההיצע נמוך ביותר והביקוש הוא גדול הרבה יותר. זו בדיוק הסיבה שקראתם לאחרונה במדורי הנדלן בעיתוני הכלכלה המובילים על עליות מחירים חדות בשנה האחרונה בהרצליה ועל כך שהרצליה מובילה את עליות המחירים. זו בדיוק הסיבה לכך: ההיצע נמוך בצורה מאוד ברורה ולא פשוט לקונים למצוא דירה בהרצליה. לסיכום, אם תרצו לשאול שאלה כזו אחרת בתחום הנדלן, או אם תרצו עזרה במכירת או רכישת נכס, התקשרו אלי. תודה על תשומת הלב, עמיר פרסטר, בוטיק נדל"ן הרצליה. 052-2505966
שלום רב,
כידוע לכם, אני מתמחה בשיווק דירות יד שניה כבר הרבה שנים, ואני כל פעם מחדש מתפלא איך כל כך הרבה אנשים טועים לחשוב שלא כדאי להם לשים שלט "למכירה" על הבית.
רוצה אני לספר לכם שעל פי מחקרים הכלי שיווקי החזק ביותר למכירת נכס הינו שלט. גם מתוך ניסיוני העשיר בתחום אני חייב להודות שהכלי השיווקי שנתן לי הכי הרבה עסקאות הוא שלט.
ראה מידע נוסף..
בעיני רוב הישראלים, למתווך הממוצע יש סטיגמה של נוכל מקצועי.
סטיגמה זו נולדה כתוצאה מכך שבעבר תחום זה היה פרוץ לגמרי, ללא שום חוקים או תקנות, והעוסקים בו היו בד"כ אנשים שחיפשו איפה אפשר להתפרנס ללא הכשרה מקצועית. למעשה תיווך היה עיסוק ולא מקצוע.
למען האמת, גם היום לא ממש קשה להתברג לתחום זה, אבל, היום הצרכן הישראלי הרבה יותר נבון ובעל מודעות לשירות ולכן עובדה זו בשילוב עם העובדה שהיום ישנם בתחום זה הרבה מאוד סוכני נדל"ן מקצועיים שהבינו שכדי להצליח בתחום הזה הם צריכים להיות ישרים, אמינים וכמובן מקצוענים, גורמת לכך שכל הענף השתפר.
ראה מידע נוסף..
בשנים האחרונות, בעקבות הורדות הריביות של בנק ישראל, וכתוצאה מכך העלויות הזולות של המשכנתאות, תחום ההשקעות בנדל"ן הפך למאוד פופולרי.
רגע לפני רכישת דירה להשקעה ברצוני לפרסם 5 תובנות חשובות שלמדתי מתוך ניסיוני בתחום:
ראה מידע נוסף..
רוב האנשים נוטים לחשוב שמתווך עוסק בנדל"ן.
בעיקרון, מתווך שייך לתחום הנדל"ן אבל עיסוקו העיקרי הוא תיווך בין אנשים. לכן, כדי לעסוק בתחום זה, צריך להיות בראש ובראשונה איש של אנשים.
ברצוני לדבר קצת על הקשר שבין אנשים ונכסים אותם הם רוכשים למגורים. ישנו ערך רגשי עצום הטמון בין כותלי הבית, מרגע רכישת הנכס, שהולך ומתעצם ככל שהאדם גר זמן ארוך יותר באותו הנכס.
ראה מידע נוסף..
בישראל, לנו סוכני הנדל"ן, התחרות הכי גדולה היא דווקא עם המוכר הפרטי ולא עם סוכני הנדל"ן המתחרים. הנתון הזה בעייתי מיסודו וברוב מדינות המערב רק אחוזים בודדים מוכרים את ביתם ללא ליווי של סוכן נדל"ן מקצועי.
הסיבה לכך, לדעתי, היא היסטורית וטמונה בעניין שבעבר היו מעט מאוד מתווכים מקצועיים, מיומנים וישרים. היום לעומת זאת, ניתן למצוא הרבה יותר מקצוענים בענף ולכן גם המגמה אצלנו מתחילה להשתפר.
ברצוני להבהיר כמה נקודות שיסבירו למוכר הפרטי, מדוע זה כדאי לו לתת לסוכן נדל"ן מקצועי לטפל במכירת ביתו.
ראה מידע נוסף..
|
|
|
|
|
|
|
|
